淺談業(yè)主與物業(yè)服務(wù)商之間的關(guān)系
業(yè)主同物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系,從事物的外延上講,是被服務(wù)與服務(wù)的關(guān)系,從事物的內(nèi)涵上講,是主雇關(guān)系。就是說(shuō),這種被服務(wù)與服務(wù)的關(guān)系,同比消費(fèi)者與商業(yè)企業(yè)之間的被服務(wù)與服務(wù)關(guān)系,是有根本區(qū)別的。
第一,商業(yè)企業(yè)向消費(fèi)者提供服務(wù),是“主”向“客”提供服務(wù),因?yàn)樯虡I(yè)企業(yè)的物權(quán)屬于它自身,它是“主”,消費(fèi)者只是接受服務(wù)的“客”,二者之間的關(guān)系是主客關(guān)系;物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系則不然,業(yè)主是物業(yè)的“主”,物業(yè)服務(wù)企業(yè)是被業(yè)主雇來(lái)或者說(shuō)是聘來(lái)為業(yè)主服務(wù)的“仆”,二者之間的關(guān)系是主雇關(guān)系或曰主仆關(guān)系,即業(yè)主是“主”,物業(yè)服務(wù)企業(yè)是“雇”,是“仆”。
由此可見(jiàn),雖然商業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)同為提供服務(wù)的主體,但商業(yè)企業(yè)擁有物權(quán),它的服務(wù)對(duì)象不擁有物權(quán),而物業(yè)服務(wù)企業(yè)不擁有物權(quán),它的服務(wù)對(duì)象則擁有物權(quán)。
第二,物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主提供服務(wù)的資格的獲得是被動(dòng)的,商業(yè)企業(yè)向消費(fèi)者提供服務(wù)的資格的獲得是主動(dòng)的。按照《物業(yè)服務(wù)條例》規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有被業(yè)主大會(huì)選定,并同業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會(huì)簽訂合同后,才能確立與業(yè)主的關(guān)系并為之服務(wù),可謂“先簽約后營(yíng)業(yè)”,其營(yíng)業(yè)行為才能受到法律保護(hù),而商業(yè)企業(yè)不需要與服務(wù)對(duì)象簽約便可開(kāi)門營(yíng)業(yè),在營(yíng)業(yè)過(guò)程中與服務(wù)對(duì)象即消費(fèi)者購(gòu)成合約關(guān)系,即“先營(yíng)業(yè)后簽約”,其營(yíng)業(yè)行為受法律保護(hù)。
第三,適用法律法規(guī)不同。在我國(guó),調(diào)整業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)系的主要法規(guī)是《物權(quán)法》和《物業(yè)服務(wù)條例》,而調(diào)整消費(fèi)者與商業(yè)企業(yè)關(guān)系的法規(guī)主要是《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》。
實(shí)際上,業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系,用勞動(dòng)者與用工單位的關(guān)系作比對(duì)更為妥切,即提供服務(wù)的勞動(dòng)者并不是主,而被服務(wù)的用工單位才是主。說(shuō)得通俗一點(diǎn),物業(yè)服務(wù)企業(yè)就是團(tuán)體業(yè)主雇傭的團(tuán)隊(duì)保姆,是為主人服務(wù)的仆人。
我們從以上幾點(diǎn)可以看出,商業(yè)企業(yè)對(duì)消費(fèi)者、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主,雖然同為服務(wù)與被服務(wù),但作為物業(yè)服務(wù)企業(yè),不能因此就簡(jiǎn)單地套用商業(yè)企業(yè)對(duì)服務(wù)對(duì)象的稱謂而將自己的業(yè)主稱之為“客戶”。這種貌似尊重的稱謂,從根本上講,掩蓋了事物的本質(zhì),容易混淆視聽(tīng)。說(shuō)得形象一點(diǎn),保姆能把自己服務(wù)的主人稱為“客戶”么?同理,業(yè)主也不能因?yàn)樽约菏欠?wù)對(duì)象而忘了自己是主的身份。
需要指出的是,國(guó)內(nèi)的某些物業(yè)服務(wù)企業(yè),在與業(yè)主的關(guān)系上,常常有意或無(wú)意地只講被服務(wù)與服務(wù)關(guān)系,故意或非故意地不講甚至模糊主與雇的本質(zhì)關(guān)系,進(jìn)而把小區(qū)的公區(qū)收益等本應(yīng)由業(yè)主說(shuō)了算的重大事項(xiàng),變成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)說(shuō)了算,甚至違背《物業(yè)服務(wù)條例》的規(guī)定,宣揚(yáng)不成立業(yè)主大會(huì)及其業(yè)主委員會(huì),主張不把公區(qū)收益交給業(yè)委會(huì)管,顛倒主雇,喧賓奪主,結(jié)果是巧取豪奪本該屬于業(yè)主的公區(qū)收益,引發(fā)出不少法律糾紛。近兩年經(jīng)法院判決的一宗宗案例無(wú)不說(shuō)明這一點(diǎn)。
由此,我認(rèn)為,無(wú)論是業(yè)主還是物業(yè)服務(wù)企業(yè),首先應(yīng)當(dāng)明確自己的角色,特別是物業(yè)服務(wù)企業(yè),不能心里明白裝糊涂。只有認(rèn)識(shí)解決了,才會(huì)規(guī)范自己的言論,才會(huì)有自覺(jué)的行動(dòng),才會(huì)依法處理好物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系,受人之雇,忠人之事,努力把物業(yè)小區(qū)建設(shè)成為安全、文明、美麗、溫馨的家園。